YURT DIŞINDA DÜZENLENEN GAYRİMENKUL BAĞIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ HAKKINDA BİLGİ NOTU
*Av. Bülent SEYHAN / Stj. Av. Deniz Mete ÖZCAN
Bu yazımız son zamanlarda karşılaştığımız bir olayla alakalıdır. Söz konusu olayda muris Türkiye Cumhuriyeti’nde vefat etmiş bununla bağlantılı olarak Türkiye’de bulunan taşınmazın miras yoluyla intikalinin yolu açılmıştır. Bunun üzerine müvekkil bize Rusya’da düzenlenmiş bir vasiyetnameyle başvurmuştur. Ayrıca bir diğer husus olarak onun gibi mirasçı olan kardeşinin bir bağışlama sözleşmesiyle miras kalan gayrimenkuldeki payını kendisine devretmeyi istediğini beyan etmiştir. Bu yazımızda Rusya’da düzenlenen belgelerin Türkiye’deki geçerlilik şartlarını, şekline ve esasına uygulanacak hukuku tartışacağız.
Konuya ilişkin öncelikle, yürürlükte olan Türk Borçlar Kanunu’nun 288’inci maddesini incelemek gerekmektedir;
Türk Borçlar Kanunun Madde 288 – “Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme, bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekilde olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.”
Yukarıdaki madde incelendiğinde anlaşılacağı üzere gayrimenkul bağışında, sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterler tarafından resmi olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
Bu noktada yabancılık unsuru içeren belgeleri değerlendirmek için Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 7’nci ve 25’inci maddelerini incelemek doğru olacaktır;
MÖHUK madde 7- “Hukukî işlemler, yapıldıkları ülke hukukunun veya o hukukî işlemin esası hakkında yetkili olan hukukun maddî hukuk hükümlerinin öngördüğü şekle uygun olarak yapılabilir.”
MÖHUK madde 25- “Taşınmazlara veya onların kullanımına ilişkin sözleşmeler taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tâbidir.”
Yukarıda verilmiş 7’nci maddeden anlaşılabileceği üzere Rusya’da düzenlenen bir hukuki işlem Rusya yasalarının ön gördüğü şekle bağlı olarak yapıldığı sürece Türkiye Cumhuriyeti’nde geçerli olacaktır. Olayımız özelinde miras bırakan Rusya’da bir noterde, Rusya pozitif kanunlarının ön gördüğü şekilde bir vasiyetname düzenlemiştir. Söz konusu bu vasiyetname şekil şartları bakımından Rusya Federasyonu pozitif hukuku özelinde incelenecektir. Aynı şekilde gayrimenkul bağışlama sözleşmesinde de Rusya pozitif hukukunun ön gördüğü şekil şartlarına uyulduğu sürece Türkiye’de geçerli sayılacaktır.
Bilgi notumuza konu olan söz konusu gayrimenkul bağışlama sözleşmesinin esasına ise Türk Hukuku uygulanacaktır. Zira 5718 sayılı kanunun 25’inci maddesini incelediğimiz takdirde taşınmazla alakalı sözleşmelerin esasına uygulanacak hukuk, taşınmazın bulunduğu ülke hukukudur. Bu duruma benzer olarak kanun koyucu 5718 sayılı kanunla taşınır malların miras ile intikaline uygulanacak hukukun ölen kişinin milli hukuku olduğunu fakat taşınmaz malların miras yoluyla intikalinde uygulanacak hukukun taşınmazın bulunduğu ülke hukuku olduğunu düzenlemiştir. Taşınmazın miras ile intikaline ilişkin yapılacak mahkeme müracaatlarında ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğunu düzenlemiştir. Bu hususlara açıklık getirdikten sonra Rusya kanunlarının bağışlama sözleşmesiyle alakalı hükümlerinin tercümelerini sizlere sunmayı uygun görüyoruz.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Bağışlama Sözleşmesi başlıklı 572. madde –
“ 1. Bağışlama (hibe) sözleşmesi gereğince taraflardan birisinin (bağışlayan) herhangi bir bedel talep etmeden diğer tarafa (bağışlanan) doğrudan ya da başka birisine talimat vererek bir eşyayı vermesi veya o mala ait kullanım hakkının verilmesi için üçüncü bir kişiyi görevlendirmesi, diğer bir durumda ise karşı tarafın (bağışlanan) bir kişi karşısındaki yükümlülüğünün ya da borcunun ödemesini yapmak veyahut bunu yapması için üçüncü kişileri görevlendirmektir.
Karşılıklı olarak malların teslimi söz konusu ise ya da karşılıklı sorumluluk var ise bu durum bağışlama (hibe) olarak kabul edilmeyecektir. Bu kanunun 170. Maddesinin 2. fıkrasında öngörülen kurallar böyle bir sözleşme için geçerli olacaktır. (*tercüman notu- muvazaalı sözleşmeye ilişkin hüküm*)
2. Bir şeyi veya mülkiyet hakkını bedelsiz olarak birine devretme veya birisini bir mülkiyete bağlı yükümlülüğünden kurtarma sözü (bağış vaadi) bir bağışlama sözleşmesi olarak kabul edilir ve sözleşme uygun şekilde yapılırsa (madde 574’ün 2. Fıkrası) bağışlayanı ve gelecekte bir şeyi veya hakkı belirli bir kişiye ücretsiz olarak devretme veya onu bir mülkiyet yükümlülüğünden kurtarma niyetini açıkça ifade eder.
Malının tamamını ya da bir kısmını belli başlı nesneleri özellikle belirtmeden bağışladığını bildirmek ve buna yönelik söz vermek mal hakkından ya da belli başka kullanım haklarından feragat ettirmez yani geçersizdir.
Bağışlanana yapılacak teslimin, bağışlayanın ölümüne müteakip yapılacağını düzenleyen bağışlama sözleşmesi batıldır.
Bu tür bağışlama sözleşmeleri için medeni kanunun mirasla ilgili hükümleri uygulanacaktır.”
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Bağışlama Sözleşmesinde Şekil başlıklı 574. Madde–
“1. Bu 2. ve 3. fıkralarında öngörülen durumlar dışında, bir hediyenin alıcıya devri ile bir bağış sözlü olarak yapılabilir.
Bir şeyin bağışı (hibe), bağışa konu malın verilmesi, sembolik olarak bir nesnenin (anahtar… vs.) ya da bir mal üzerinde hak sahibi yapan belgelerin verilmesi ile gerçekleşmiş sayılacaktır.
2.Taşınır malların bağışlanması (hibe) halinde şu durumlarda adi yazılı şekilde sözleşme düzenlenmelidir.
Bağışlayanın tüzel kişi olması ve hediyenin değerinin üç bin rubleyi aşması;
Gelecekte meydana gelecek bir bağışlama (hibe) sözünün verilmesi,
Bu fıkrada öngörülen hallerde, sözlü olarak yapılan bir bağışlama sözleşmesi hükümsüzdür.
3. Gayrimenkul bir malın bağışlanmasına ilişkin sözleşme devlet tesciline tabidir.”
Yukarıda verdiğimiz maddeleri incelediğimizde, bağışlama sözleşmesinin esasına dair hükmün bizim borçlar kanunumuzda olan hükümle benzerlik gösterdiğini söylemek yanlış olmaz. Ayrıca Rusya Federasyonu Medeni Kanun’u taşınmazların bağışlanmasına ilişkin sözleşmelerin devletçe tescil edilmesi gerektiğini düzenlemiştir. Tam da bu nedenle aşağıda Rusya Federasyonu medeni kanunun “Gayrimenkullerde Devlet Tescili” başlıklı maddenin tercümesini sunuyoruz.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Gayrimenkullerde Devlet Tescili başlıklı 131’inci madde-“1. Gayrimenkulün mülkiyeti ve diğer mülkiyet hakları, bu haklara ilişkin kısıtlamalar, bunların oluşumu, devri ve feshi, gayrimenkulün haklarının ve onunla yapılan işlemlerin devlet tarafından tescilini gerçekleştiren organlar tarafından birleşik devlet sicilinde devlet tesciline tabidir. Aşağıdakiler tescile tabidir: mülkiyet hakkı, ekonomik yönetim hakkı, operasyonel yönetim hakkı, ömür boyu devralınabilir mülkiyet hakkı, sürekli kullanım hakkı, ipotekler, irtifak hakları ve bu Kanun ve diğer yasaların öngördüğü durumlarda diğer haklar.
2. Kanunla öngörülen durumlarda, devlet tescili ile birlikte, belirli gayrimenkul türlerinin özel tescili veya özel gayrimenkul türlerinin tescili gerçekleştirilebilir.
3. Resmi tescil işlemlerinden sorumlu olan kamu organı hak sahibinin talebine istinaden bu işlemin sonucunu tasdik edici bir belgeyi hazırlayarak yapılan işlemin resmiyetini ortaya koyar.
4. Gayrimenkullerin ve onlarla alakalı yapılan işlemlerin resmi kaydından sorumlu olan devlet organı yapılan kayıt işlemleri ile ilgili bilgiyi herkese vermek zorundadır.
Söz konusu bu bilgi, kayıtların yapıldığı her organ tarafından verilmek zorundadır. Kaydın hangi yerde ve hangi kurumda yapıldığına önem atfedilmez.
5. 02.07.2013 tarihli ve 142- FZ sayılı Federal Kanunla, 1 Ekim 2013 tarihinde mülga edildi.
6. Taşınmaza ilişkin hakların devlet tarafından tesciline ilişkin usul ve bu hakların tescilinin reddedilmesinin gerekçeleri, işbu kanuna muhalefet etmemek şartıyla gayrimenkul malların üzerindeki haklar hakkında kanunla düzenlenir.”
Görüldüğü üzere Rusya Federasyonu’nda da gayrimenkullere ilişkin kayıtlar tapu ve kadastro müdürlüğünde yapılmaktadır. Ayrıca Rusya’nın federe bir devlet olması dolayısıyla yukarıdaki kanun maddesinde, kayıt yapılacak sicilin “birleşik”, bir diğer ifadeyle ülke çapında olması da dikkat çekicidir. Tapu kayıtlarının aleniliği hakkındaki hüküm ise ülkemizin pozitif mevzuatıyla paralellik göstermektedir.
Seyhan Hukuk Bürosu olarak 28 yıllık deneyimimiz, farklı dilleri akıcı şekilde konuşabilen avukatlarımız ve dünyanın birçok yerinde bulunan iş ortaklarımızla ulusal ve uluslararası düzeydeki hukuki işlemlerinizle ilgilenebilir, bu yazımızda bahsettiğimiz gibi dokümantasyonlarınızı titizlikle takip edebilir ve hak kayıplarının önüne geçmenize yardımcı olabiliriz. Türkiye’nin en iyi avukatlarıyla iletişim kurmak için sol tarafta bulunan WhatsApp ya da Telegram butonlarına tıklayabilir veya aşağıda bulunan sabit numarayı arayabilirsiniz.
