با تغییرات ایجاد شده در قوانین ترکیه، مالکیت اموال غیر منقول اتباع خارجی سهولت پیدا کرده است. این در حالی است که در شرایط فوت فرد خارجی و یا خارج شدن و یا خارج کردن او از تابعیت ترکیه، اختلافات حقوقی در مورد تملک و ثبت اموال غیرمنقول در ترکیه نیز افزایش یافته است.
زمانی که یک فرد خارجی دارای املاک و مستغلات در ترکیه فوت می‌کند، برای انتقال املاک و مستغلات به وارثین، می‌بایست از سوی دادگاه‌های ترکیه، انحصار وراثت شود. دفتر اسناد رسمی به وارثین فرد خارجی، گواهی وراثت می‌دهد. اما دفاتر اسناد رسمی امکان دسترسی به مشخصات هویتی فرد خارجی ندارند. در ماده 20 حقوق خصوصی بین‌المللی، درباره حقوق وراثت موجود در ترکیه، اصلاحات انجام شده است. بر اساس بند 1 ماده20، بخشی از اموال متعلق به فرد فوت که در ترکیه قرار دارد، مشمول قوانین ترکیه می‌باشد. بنابراین دریافت انحصار وراثت از دادگاه حقوقی صلح ترکیه برای وراثی که در ترکیه صاحب اموال غیرمنقول می‌باشند، ضروری است. اختیارات مربوط به دعاوی وراثت نیز در ماده 43 حقوق خصوصی بین‌المللی تنظیم شده است.
ماده 43- (1) دعاوی مربوط به ارث، در نزدیکترین دادگاه به آخرین محل اقامت شخص متوفی در ترکیه رسیدگی می‌شود. در صورتی که آخرین محل اقامت متوفی در ترکیه نباشد، دعوی در نزدیکترین دادگاه به محل اموال غیرمنقول مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. بر اساس مقررات موجود، دادگاه حقوقی صلح در محلی که اموال غیرمنقول وجود دارد نیز دارای اختیار می‌باشد.
در دعاوی اقامه شده، دادگاه‌های محلی، گاهی گواهی انحصار وراثت دریافت شده از کشور خارجی را مورد ارزیابی قرار داده و به رسمیت می‌شناسند. این مسئله مغایر با ماده 20 حقوق بین‌المللی خصوصی می‌باشد. بطوری که اینگونه رأی‌ها لغو شده و کار دریافت یک گواهی انحصار وراثت ساده، گاهی سال‌ها به طول می‌انجامد.
بر اساس تیتر «میراث» ماده 1/20 حقوق خصوصی بین‌المللی، میراث تابع قوانین ملی متوفی است. اموال غیرمنقول موجود در ترکیه نیز مشمول قوانین این کشور می‌باشد.
(2) مقررات مربوط به دلایل انحصار وراثت، تملک و تقسیم آن، تابع قوانین کشوری است که ملک در آن واقع شده است.
(3) املاک بدون وارث موجود در ترکیه، در اختیار دولت قرار می‌گیرد.
(4) در خصوص تصرف مبتی بر مرگ، حکم ماده 7 اعمال می‌شود. تصرفات مبتنی بر مرگ تنظیم شده بر اساس قوانین ملی متوفی نیز معتبر می‌باشد.
(5) صلاحیت تصرف مبتنی بر مرگ، تابع قوانین ملی فرد متصرف در زمان تصرف می‌باشد.
در این زمینه قبل از اقامه دعوی، می‌بایست مدارک ثابت کننده وراثت از جمله صورتجلسه و مدارک مربط به مرگ فرد خارجی، گزارش پزشکی، گزارش پزشکی قانونی، اوراق دادستانی، در صورت وجود برگه انحصار وراثت و مدارک بیمارستان به صورت آپوستیلی به نزدیکترین دادگاه حقوق صلحی به آخرین محل اقامات یا محلی که اموال غیرمنقول وجود دارد، ارائه گردد.
اگرچه دادگاه حقوقی صلح ممکن است مدارک ارائه شده را برای اقامه دعوی کافی بداند، اما در اکثر مواقع برای صدور رأی، اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول را از سازمان مربوطه درخواست می‌کند. همچنین به منظور مشخص شدن وارثین، از طریق نیابت قضایی، از وزارت دادگستری کشور مربوطه درخواست معاضدت قضایی می‌نماید. این امر موجب اتلاف وقت و نیرو می‌شود. بنابراین دادگاه می‌تواند با درخواست معاضدت قضایی از طریق اداره کل امور کنسولگری وزارت امور خارجه با سفارت کشور مربوطه مکاتبه نموده و خواهان اعلام وارثین فرد متوفی گردد. در این صورت، پاسخ درخواست بسیار سریعتر دریافت شده و بر اساس آن مدارک لازم تنظیم می‌گردد.
از آنجایی که سهم ارث، مطابق با قوانین ملی متوفی تعیین می‌شود، می‌بایست در هر مورد عینی، باقیمانده وارثین جداگانه مشخص شوند.
تابعیت مورثین فرد خارجی متوفی نیز می‌بایست مورد بررسی قرار گیرد و مشخص شود که آیا بین ترکیه کشورهای محل تابعیت افراد مذکور از نظر تملک اموال غیرمنقول اصل متقابلیت وجود دارد یا خیر. در صورت وجود چنین محدودیتی بهتر است در برگه ارث، بر لزوم یا عدم لزوم شرح ماده 35 قانون سند مالکیت اشاره شود.
