فسخ اجاره‌نامه و دعاوی تخلیه
فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر از طریق ابلاغ
بر اساس ماده ۳۴۷ قانون مدنی شماره ۶۰۹۸؛ در اجاره‌های مسکونی و تجاری، مستأجر تا زمانی که حداقل ۱۵ روز قبل از پایان مدت قرارداد اجاره مشخص، ابلاغ نکند، قرارداد به همان شرایط به مدت یک سال تمدید شده تلقی می‌شود. در قراردادهای اجاره نامشخص، مستأجر همیشه می‌تواند با ابلاغ فسخ، قرارداد را بر اساس مقررات عمومی پایان دهد.
در مواردی غیر از پایان مدت اجاره، در شرایطی که مستأجر حق فسخ دارد، او همیشه می‌تواند قرارداد را پایان دهد.
در املاک اجاره‌ای که به عنوان مسکن خانواده استفاده می‌شود، مستأجر نمی‌تواند بدون رضایت صریح همسرش قرارداد اجاره را فسخ کند. اگر اخذ این رضایت ممکن نباشد یا همسر بدون دلیل موجه از ارائه رضایت خودداری کند، مستأجر می‌تواند از قاضی بخواهد که در این خصوص تصمیمی اتخاذ کند. اگر همسر غیرمستأجر با ابلاغ به مالک، به عنوان طرف قرارداد شناخته شود، مالک موظف است به مستأجر و همسر او به طور جداگانه مهلت پرداخت را به همراه ابلاغ فسخ قرارداد اعلام کند (ماده ۳۴۹ قانون مدنی).
تخلیه ملک به دلیل نیاز مالک فعلی
اگر مالک ملک به دلیل نیاز به استفاده از ملک برای خود، همسرش، فرزندان، والدین یا دیگر افرادی که به موجب قانون مسئولیت مراقبت از آن‌ها را دارد، نیاز داشته باشد، می‌تواند با رعایت شرایط مربوط به فسخ قرارداد، اقدام به تخلیه ملک کند.
در قراردادهای اجاره مشخص، در پایان مدت، و در قراردادهای نامشخص، مالک باید طبق مقررات عمومی مربوط به اجاره، در مهلت‌های مقرر، اقدام کند. او می‌تواند از تاریخ مشخصی که بر اساس این مهلت‌ها تعیین شده، ظرف یک ماه اقدام به اقامه دعوی کند (ماده ۳۵۰/۱ قانون مدنی).
پس از تخلیه ملک به دلیل نیاز، مالک نمی‌تواند بدون دلیل موجه، ملک را به مدت سه سال به غیر از مستأجر قبلی اجاره دهد. املاکی که به دلیل بازسازی و نوسازی تخلیه شده‌اند، نمی‌توانند بدون دلیل موجه به غیر از مستأجر قبلی تا سه سال اجاره داده شوند.
مستأجر قبلی حق اولویت در اجاره املاکی که بازسازی و نوسازی شده‌اند، با شرایط جدید و مبلغ جدید اجاره دارد. این حق باید ظرف یک ماه پس از ابلاغ کتبی مالک مورد استفاده قرار گیرد و تا زمانی که این حق اولویت به پایان نرسد، ملک نمی‌تواند قبل از گذشت سه سال به دیگری اجاره داده شود.
در صورت تخلف مالک از این مقررات، او موظف به پرداخت خسارتی معادل یک سال اجاره پرداخت‌شده در آخرین سال به مستأجر قبلی است (ماده ۳۵۵ قانون مدنی).
تخلیه ملک به دلیل نیاز مالک جدید
مالک جدیدی که یک ملک را خریداری کرده است و در حال حاضر توسط مستأجر مورد استفاده قرار می‌گیرد، حق اقامه دعوی تخلیه دارد.
تخلیه به دلیل بازسازی ملک اجاره‌ای
اگر ملک اجاره‌ای به دلیل نیاز به بازسازی یا نوسازی، تعمیرات اساسی، گسترش یا تغییرات لازم باشد و در این حین استفاده از ملک امکان‌پذیر نباشد، مالک می‌تواند به شرح زیر اقدام کند:
اگر قرارداد اجاره معین باشد، در پایان مدت قرارداد و اگر نامعین باشد، مطابق با مقررات عمومی مربوط به اجاره، مالک می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ تعیین‌شده، اقدام به اقامه دعوی تخلیه کند (ماده ۳۵۰/۲ قانون مدنی).
مدعی به دلیل بازسازی، اقدام به تخلیه مستأجر (مدعی) از ملک اجاره‌ای کرده است. بر اساس ماده ۳۵۵/۲ قانون مدنی، مستأجر (مدعی) حق اولویت در اجاره املاکی که بازسازی و نوسازی شده‌اند، با شرایط جدید و مبلغ جدید اجاره دارد. مالک (مدعی علیه) نمی‌تواند بدون پایان دادن به این حق اولویت، تا سه سال به شخص دیگری اجاره دهد. (یادداشت شماره 2017/1211 دیوان عالی).
تخلیه به دلیل تعهد کتبی مستأجر به تخلیه
برای اینکه ملک اجاره‌ای به دلیل تعهد تخلیه شود، شرط این است که تعهد کتبی تخلیه بعد از تاریخ تحویل ملک به مستأجر ارائه شده باشد. اگر مستأجر در تاریخ تعهد شده ملک را تخلیه نکند، صاحب ملک می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ مشخص‌شده در تعهد کتبی تخلیه، از طریق اجرای احکام یا اقامه دعوی در دادگاه، تخلیه ملک را درخواست کند.
تخلیه ملک اجاره‌ای به دلیل دو اخطار صحیح
اگر مستأجر در قراردادهای اجاره کمتر از یک سال در طی مدت اجاره؛ و در قراردادهای اجاره یک سال یا بیشتر در طی یک سال اجاره یا بیشتر، به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، موجب دریافت دو اخطار صحیح کتبی شده باشد، موجر می‌تواند ظرف یک ماه از پایان مدت اجاره و همچنین از پایان سال اجاره‌ای که اخطارها در آن انجام شده است، از طریق دادخواست، قرارداد اجاره را پایان دهد (ماده ۳۵۲/۲ قانون مدنی).
فسخ قرارداد اجاره در پایان تمدید دوره ده‌ساله
در پایان مدت ده‌ساله، حق اخطار فسخ که موجب ایجاد تغییرات منفی به نفع موجر می‌شود، شناخته شده است. در مورد موجر، قانونی که به موجب آن چنین حقی برای پایان دادن به قرارداد پیش‌بینی نشده بود، قانون شماره ۶۵۷۰ است.
برای اینکه موجر بتواند از ماده ۳۴۷ قانون مدنی بهره‌مند شود، ابتدا باید مدت قرارداد اجاره تنظیم‌شده بین طرفین پایان یابد، و بدون اینکه قراردادی جدید منعقد شود، مدت تمدید سالانه اولیه به مدت ده سال باشد. همچنین، موجر باید حداقل سه ماه قبل از پایان آخرین سال تمدید، اخطار فسخ را ارائه دهد و دعوی نیز باید در پایان سال تمدید مطرح شود.
