تم تسهيل إمكانيّة تملك الأجانب للعقارات بعد إجراء التعديلات الأخيرة على التشريعات في تركيّا. كما ازدادت النزاعات القانونية المتعلقة بحيازة وتسجيل العقارات في تركيا في حالة وفاة الأشخاص الأجانب أو تنازلهم عن الجنسية التركية أو سحبها منهم. فعند وفاة الشخص الأجنب الذيي يمتلك عقارات في تركيا، يجب الحصول على شهادة ميراث من المحاكم التركية لنقل هذه العقارات المملوكة له إلى ورثته.

وقد نظّمت المادّة رقم 20 من القانون الدولي الخاص في تركيا حقوق ميراث الأجانب الذين يتواجدون في تركيّا فبحسب الفقرة الأولى من المادة 20 تطبق القوانين التركية على أموال الشخص الأجنبي و الموجودة في تركيّا، و لهذا السبب يتوجب على الورثة الذين سيرثوا عقارا في تركيّا أن يحصلوا على شهادة ميراث منظمة من قبل محكمة الصلح المدنيّة. أما بخصوص المحكة المختصة بالنظر بمنازاعات الميراث فقد وضّحتها المادّة 43 من  القانون الدولي الخاص التركي.

 المادة 43/ (1) يتم النظر في  دعاوى الميراث من قبَل محكمة آخر مكان إقامة للمتوفى في تركيا، وإذا لم يكن له مكان إقامة أخير في تركيا، يتم النظر في في محكمة المكان الذي توجد فيه أملاك الأجنبي في تُركيّا. و وفقًا للقاعدة، يُسمح أيضًا لمحكمة الصلح المدنية في المكان الذي يقع فيه العقار بالنظر في دعوى ميراث العقار.

ففي هذه الدعاوى يصدر قرار بالاعتراف بشهاد الميراث المأخوذة من دوائر البلد الأجنبي حيث تعطي المحاكم قرار الاعتراف بالهذه الوثيقة المأخوذة من الدوائر الاجنبيّة بين الحين و الآخر. في الحقيقة تعتبر هذه القرارات متعارضة مع مضمون المادة 20 من القانون الدولي الخاص التركي. و بالتالي يتم نقض هذه القرارات و بهذا الشكل قد يستغرق الحصول على شهادة ميراث بسيطة سنوات عديدة.

المادة 20/1 المعنونة بعنوان الميراث تنصّ على أنّ حقوق الميراث تابعة للقوانين الوطنيّة للمتوفى الأجنبي

و لكنّ تطبّق القوانين التركيّة بخصوص العقارات التي يملكها الأجنبي في تُركيّا

(2) الأحكام التي تطبّق على أسباب توزيع الميراث و استحقاقه و تقسيمه هي أحكام الدولة التي تتواجد فيها الورثة

(3) تُحال أموال الورثة التي لا وارِثَ لها إلى خزينة الدولة

(4) تطبق أحكام المادّة 7 على أصول التصرفات المضافة إلى بعد الموت، و تعتبر التصرفات المضافة إلى بعد الموت التي أجراها الأجنبي و المتطابقة مع قوانين بلده الوطنية سارية المفعول أيضا

(5) تخضع الأهلية في التصرفات المضافة إلى ما بعد الموت للقانون الوطني للمتصرف وقت القيام بالتصرف.

المستندات التي تثبت حق الوراثة قبل رفع الدعوى في هذا الشأن:

في بادئ الأمر تجب مراجعة محكمة الصلح المدنية التابع لها عنوان إقامة الأجنبي الأخير قبل وفاته، أو تلك التابعة لها المنطقة التي يتواجد فيها العقار بصحبة المحاضر و الوثائق التي تُبيّن وفاة الأجنبي و تقرير الطبيب و الطب الشرعي بهذا الخصوص و شهادة الوراثة المأخوذة من دوائر بلد المواطن الأجنبي إن وُجدت، مع التصديق القانوني لوثائق المستشفى المترجمة إلى التركية. و رغم حكم محكمة الصلح  بكفاية هذه الوثائق المقدمة لها لرفع الدعوى، إلا أنّها غالبا ما تقرّر إنابةً لدى طلبها المعلومات عن العقار من السجلّات العقاريّة طلب المساعدة القضائيّة من وزارة العدل في بلد الأجنبي المتوّفي لتثبيتِ وَرَثته. و في هذه الإجراءات  مضيعة للوقت والجهد، ورغم أنها طريق للوصول للمعلومات إلّا أنّها لا تتناسب مع مبدأ الإقتصاد في الأصول.

في مثل هذه الحال فإذا ما قامت المحكمة عن طريق طلب المساعدة القضائية من المديرية العامة للقنصليات في وزارة الخارجية بكتابة مذكّرة لسفارة الدولة التابع لها الأجنبي المتوفّى في العاصمة أنقرة طالبة فيها إبلاغَها بورثة المتوفى المعني، فإن الجواب الكتابي عن هذه المذكّرة يأتي خلال زمن أقصر من الزمن اللّازم في الطريقة السابقة لطلب المساعدة، و بناءً على هذا الجواب الكتابي تستطيع المحكمة تنظيم شهادة الوراثة المطلوبة في تركيّا.

و بما أنّ حصّة الورثة من الميراث تُوَزّع حسب قانون جنسيّة الأجنبي المتوفى لذلك يتعيّن في كل حالة معروضة أمام القضاء تحديد بقية ورثة المتوفى كلّاً على حدة.

حيث يتم الاطّلاع على جنسيّات ورثة المورث الأجنبي و ما إذا كانت هناك قواعد المعاملة بالمثل بين بلد جنسياتهم و بين تركيا و ما إن كانت هناك قيود على تملّكهم للعقارات في تركيا أم لا، و إذا ما كانت هناك إيّة قيود بهذا الشأن يجب الايضاح في شهادة الوراثة الصادرة عن المحكمة ما إذا كان يتوجّب إدراج شرح المادة رقم 35 من قانون السجلِّ العقاري أم لا.